转自微信：朱红之泪 城市发掘者
南京地段分析（上） S#002
文/朱红之泪
90年代以前的南京，基本上指的就是南京城墙内的区域，以新街口为中心，汇聚着整个江苏省各大党政军机关。
北边火车站的玄武湖、东面的紫金山、南面的雨花台陵园和大校场机场，死死地将南京压缩在了长江与紫金山中间的区域内。
南京拥有国内现存最长的城墙。城墙内面积比较大，去南京旅游的话，从鼓楼玩到新街口、夫子庙，走出东门逛逛紫金山，北门玄武湖划划船就差不多了。
如果没玩够的话，最多再到城西莫愁湖看看纪晓岚里面的莫愁姑娘，这已经是整个老南京城的全部了。
在南京城南边大约10公里的地方，是江宁，90年代中期，这里成立了最早的经济技术开发区。
一座新街口为中心的城，和十公里开外的一个叫江宁的县城，就是整个老南京的城市建成区。
我做了个南京板块图：
南京城的周边地区，和苏锡常以及浙江发达的农村乡镇相反，处于十分不发达的状态，马鞍山、滁州、仪征、镇江、句容等县市的经济发展水平远远落后于苏锡常地区。
可是，到了2017年，在2016年南京楼市的大行情之后，在90年代可称得上“城里”的地方现如今房价与当初的远郊农村基本没有价差。
在北上两地的“老破小”被抢破头的情况下，南京的城里“老破小”依旧不温不火，除了学区等特殊情况，并没有多少涨幅。
南京的老城，十分的落魄，当南京人买房子大谈特谈“河西南”、“麒麟”、“仙林湖”、“江北新区”这些十几公里开外的郊区的时候，原来的市中心-新街口都快被人淡忘了。
南京房价一直不便宜，但是去年依旧完成了翻倍式暴涨，其能量和后劲远胜于苏州、合肥，在苏州合肥已经开始后劲不足的当下，南京楼市的热度真的太持久了。
南京的热度，主要就是从河西、奥体、河西南、江北新区开启的。
这片建邺区的CBD，由于可供开发量巨大，在国内的新区中也算是排得上号的。
其实，整个南京的新区建设面积和规模都很大，国内造城规模仅次于郑州，居于第二。
下面是整个河西-河西南片区路网与土地谷歌卫星图：
河西南平整的柏油路网
在河西偏西南的鱼嘴型半岛上，整齐的土地足以再开发出一个CBD！
而这才是南京众多整体板块开发中的一个！
隔着长江的对岸，正对着河西的地方，就是浦口区，现在也是一片热土。
21世纪前，长江过于宽阔，如同天堑，南京长江大桥建成都可以发邮票，没有人能想到去开发浦口。
但是在现在天量固投的带动下，长江两岸也在不断拉近。当下的浦口，国家级江北新区的建设规模并不亚于河西。
浦口到江心洲大片的柏油路网
而夹在江北新区和河西CBD之间的是长江的一个大岛，叫做江心洲，这个岛也是炙手可热，各种规划利好轮番轰炸。
当前，整个南京房价最贵的区域就在河西，房价大概只有5到6万。
当前，明明很多人都说南京房价已经超过广州，可是广州珠江新城8万、9万了，南京最贵怎么才5到6万？
这到底是怎么回事？我们以后讲。
南京城南10公里的那个江宁技术开发区的县城，如今已经和南京城连在了一起，曾经的江宁九龙湖、百家湖板块已经成为了过去，没有地了。
曾经的荒郊野外的江宁大学城如今也成为了风水宝地，并且开发的快接近于饱和了。
由于开发较早，江宁核心区域已经没有土地，必须向传统上江宁再往南的地区发展。
在新街口以南20公里、江宁老城以南5公里的距离上有个古镇叫做秣陵。
这个远郊小镇因为地铁和靠近南京溧水国际机场而热了起来，大量的科技企业、IT企业群集秣陵，使得秣陵成了江宁无地开发后的又一个风口。
秣陵到机场大片的柏油路网
如今的江宁，其城市建成区面积已经与曾经的那个老南京城不相上下，老南京和江宁府，就像襄阳与樊城一样，成为了一对共生的城市。
江宁这座城市的价格呢？
很贵，和“城里”基本没差别。
就算是离新街口距离超过20公里的秣陵，这之间也没有巨大的价格落差的。
多年来，因为铁路和紫金山的阻挡，南京城东的栖霞区一直发展缓慢，以至于需要搬迁众多大学到远郊的仙林来带动人气。
但是随着南京的大开发，众多利好概念蜂拥而至：
大校场机场搬迁，麒麟板块的智慧创业园、苏宁总部徐庄，甚至燕子矶的地铁延伸概念和新港开发区等的建设，都让栖霞区火了起来。
热火朝天搞建设的大校场机场到麒麟板块
栖霞区和麒麟板块不仅克服了铁路和山地的阻碍，还把利好的概念的炒作得如火纯青。
而城东比仙林大学城更远的仙林湖板块，居然又开发了一个和河西开发规模相当的新区，其价格异常昂贵，此地离新街口的距离已经超过了20公里。
又一个万亩新城-仙林到仙林湖
一个离市中心新街口超过20公里，离CBD河西板块超过25公里的板块，两者之间没有很大的价差，诡异至极。
南京的城北主要就是燕子矶和六合，六合与浦口不同，是个传统上的老县城，没有多大空间。
燕子矶有时候更多的是城东概念板块，城北除了滚滚长江，没有多少土地。
这也就是南京城北没什么地皮，如果也有个万亩土地，按照南京的造城节奏，说不定可以再造个河西出来，价格定不输新街口。
我们讲了南京所有的热门板块，都是说了些南京发展的流水账，没什么养分的。
最后，是不是应该来个总结？
比如：
南京有山有湖有长江，土地稀缺
据说去年到现在库存只有三个月。
南京土地局会玩啊，
哪里都能炒作概念。
最好的是河西；
最不值得的是仙林湖；
麒麟无前途；
江宁都没地了，秣陵太远了；
浦口暂时没配套，先等等再说；
之类
。。。。。。。
我对以上的总结只有四个字：
以上全错！
我会这么无聊么？
未完待续。
（朱红之泪，2017年6月20日，wtwhongkou@163.com）
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