07年以来南京楼市分析

以下是2007年至今南京新建商品住宅销售情况：

分析：（每年1月、2月数据由于春节影响，起伏较大）

2007年：

房地产政策：

年1月国税总局清算土地增值税，导致2007年2月销售量稍跌。

3月-9月6次加息、10次上调准备金率

6月加强外资管理

9月提高首付和二套房利率

分析：

2007年全年月销量保持在7000套左右，超过每月6000套，市场比较火，全年价格上涨18%，这一年没有投资机会，自住可以买。

2008年：

房地产政策：

3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。
3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。
4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;
5月30日，商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。
6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。
8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。
8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
9月15日，受金融危机影响，降准降息。
10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳
10月19日，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。
10月12日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题;
10月12日，系列新政支持房地产
11月1日，下调契税，免征印花税，免征土地增值税。7折利率，2层首付， 降低公积金利率。 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。推出4万亿刺激计划。

分析：

由于2007年楼市太过火爆，国家实施了一系列政策打压楼市，从2008年3月到11月，持续低迷，直到美国金融危机到来，国家重新大力刺激楼市并推出4万亿刺激计划，楼市重新步入上升期。

2008年2月开始，收到政策打压，销量急剧下降，最低时月销售约2000套，房市跌至低谷，一直到10月份都是自住购房良机，随便挑，10月份均价比1月略低。

2008年11月，一系列刺激政策+4万亿刺激政策出台，销量立刻飙升，销量连续多月超过6000套，到09年12月达到顶峰，月销售1.4万套，一年房价上涨60%，可以在牛市初期购房，此时投资最佳。

2009年：

房地产政策：

5月份之前，在GDP保八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。

5月份之后，房地产市场过于火爆，开始出政策打压楼市。10月营业税免征优惠政策终止，16年1月实施。

分析：

上半年继续刺激，楼市高涨，下半年虽然打压，但是没有严厉措施，导致楼市继续火爆，并且11、12月赶免营业税的末班车，导致出现过万的销量。

2009年量价齐升，特别是11、12月，销量过万，此时是抛货良机，如果08年11月买，不算杠杆赚40%。

2010年：

房地产政策：

1月国十一条，二套房首付40%。

4月限购令，二套房50%，1.1倍利率，禁止第三套。

5月地方限购令出台。

6月提高土地增值税下限。认房又认贷。

9月首套住房契税下调，普通住宅减半征收契税。

10月加息。

11月七折利率取消。

12月加息。

分析：

2010年主要是打压，开始打压没有效果，4月祭出大杀器，立马见效。

2010年4月推出国十条，5月到8月，销量跌入低谷，此时又是自住购房良机，均价还是上涨的。

2010年9月减税，楼市销量立马高涨，迅速达到6000多，此时投资可能会稍有失误。

2010年10月开始加息，2010年9月到11年1月，销量平均6000套，价格继续微涨。

2011年：

2011年1月开始陆续推出加息、上调存款准备金率、扩大限购范围等等，从2月份一直到2012年2月，房地产市场持续低迷，月均销量2000多套，又是一个自住购房的好机会，而且价格降了不少。

2012年：

房地产政策：

2月下调存款准备金率。

3月5日：温家宝提出“继续做好楼市调控，促进房价合理回归”，这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝第五次提及促进房价合理回归，然并卵。

5月下调存款准备金率。

6月降息。

7月降息。

12月国土部：坚持楼市调控不动摇。（喊喊口号骗骗没买房的老百姓，信了你就输了）

分析：

2012年2月开始，不断降低存准率、降息，刺激楼市，从3月份开始持续超过6000套，此时是牛市开始，一直是投资的好机会，一直到2012年12月价格都还没有大涨。

2013年：

2月新国五条，但是没有实质性措施。

3月提出不动产登记。

5月研究扩大房产税范围。

6月开会支持首套房。

7月约谈涨幅大的城市。

分析：

2013年不断推出各种政策，国五条、房产税吹风等等，但都没有实质性的大杀器 ，总体来说抑制了房价快速上涨，销量在8000套左右，市场比较热，如果12年投资了，可以一直持有。

2014年：

2014年，1-5月，楼市不温不火，5月份推出"央五条"鼓励首套房，市场还是不给力，继续在4000多套每月徘徊，1-9月都是自住购房良机。

2014年9月，930新政降低首付降低利息，市场立刻火爆，月销量到7000多、9000多，到12月份可以考虑投资了，如果不放心，可以再等等。

2015年：

2015年，推出330新政，降首付、减税，刺激楼市，继续火爆，量价跳涨，2014年9-12月没有投资此时也来得及。2015年7月到2016年1月，连续7个月销量过万套，楼市处于疯癫状态，个人觉得是出货好机会。

2016年：

2016年，经济工作会议提出去库存，非限购城市降低首付，继续刺激楼市，还好南京不执行，银行也看到风险了，再搞下去楼市要崩溃了。

 

总结一下：

1、楼市受政策影响非常大，当然，此外还有土地供应、需求、热钱、二手房等等因素，准确预测不容易，但是楼市不同于股市，反应较为迟缓，完全可以通过成交情况来分析。

2、长期看，价格呈现持续上涨的态势，长远来看买房都是赚的，况且目前房地产还是支柱产业，崩盘的可能性极小，但是不同时间买赚的多少差别很大。

3、针对楼市，首付、利率、税、限购、开发贷等政策比较有效，其他住建部、xx部、领导人口号式的声明要限制楼市都是没什么作用。一旦出现有效政策，就要注意了。

4、国家打压房市，月销量开始严重低于6000套，甚至达到3000套以下的时候，进入熊市，是购买自住房的好机会。

5、国家刺激房市，月销量开始大幅度提高，从两三千套到五六千套的时候，进入牛市初期，是投资的好机会。

6、月销量连续达到9000套的时候，楼市处于疯狂状态，此时是抛货的好时机，持币观望，等待下一个熊市和牛市初期。

7、过年期间数据不稳定，可以略过。

8、不同区域涨幅不同，除了选择熊市和牛市初期入手，其他还要考虑政府规划因素，例如南京城市中心西移，河西中、河西南、江浦、江心洲值得关注，以及未来可能有发展的大校场区域，也就是区位因素，其次是稀缺资源，包括学区、景观、圈层等不可复制资源，典型如江湾城（圈层、江景）、光明城市（学区、小区），未来看好江心洲。

 

从2014年5月至今（2016年1月），楼市量价齐涨，已经连续7个月销量过万，地王频出，国家又出台了刺激政策降低首付和利息（虽然南京不执行），可能16年上半年还会有一波上冲，估计之后会有一次调整期，特别是部分涨幅过大的区域例如河西，会有降价的可能，能把握住的话，先在熊市搞定自住房，然后在牛市初期入手投资房是不错的选择。