1978到2015年，没有影子银行等不可控数据较少的时候，货币财富增加平均24%=通货膨胀14%+GDP9%+修正项；2003年到2016年，按金融业总资产来计算，平均涨幅17.8%（最近几年数据可能受到污染），扣除GDP6%，实际通货膨胀约12%。
长期来看，通货膨胀速度12%到14%，只会是统计口径变化，印钱不会大变。
上海房价涨幅平均每年19%，平均物价涨幅每年12%，猪肉近20年涨幅10倍，平均涨幅17%。 如果货币发行增量=GDP的增量，那物价和房价都不会上涨，多印的钱怎么办？汇入一线城市的房产池子，房产池子约400万亿，金融业总资产约300万亿，多印的钱进入一线和强二线城市房产，涨幅略高于通货膨胀，因为全国房产价格增幅是不足12%-14%的。
房产总市值400万亿，北京39.5，上海46.6，广州17.8，深圳33.6。债务250万亿。GDP100万亿。 金融业总资产300万亿的量级，平均每年上涨17.8%，2020年上涨约11.3%，这个统计数据不包含影子银行等表外数据，实际货币乘数是要更大的。而今年的GDP涨幅是2.3%，多出来的资金不允许去房地产，那去哪里？物价的池子能够容纳这么多资金吗？我没找到中国货币池子容量。但是从以往年份来看，房价持续上涨，物价基本稳定，如果房价不给上涨或只允许上涨5%，物价绝对稳不住。
股市总市值规模在70万亿，池子不够大。
按照年化16%计算，南京2020年底房产均价应该是40000，与目前相比还有29%的涨幅，预计2021年年中左右会有一次30%的上涨。
资料：2000年－2003年房价增长较为缓慢，自2003年后房价开始呈现整体高速上涨的态势，截止到2017年，全国平均房价已经上涨至7892元／平，相比2000年上涨了2.74倍。 相当于年涨幅6%。
2018年全国房产估值300-400万亿，金融业总资产293.5万亿，全社会消费品35万亿，GDP 92万亿，国家存量财富92*4.5=414万亿，房产占绝对大头。
GDP涨幅6%，货币应该增加92*6%=5.5，不会造成通货膨胀。实际增加了293.5*12%=35万亿。物价上涨12%，全社会消费品35万亿*12%=4.2，只吸纳了4.2。还有35-5.5-4.2=25.3万亿。
这25.3万亿就被吸纳到房产的池子里了，不是存量，是增量。一二线城市上涨幅度大约17%，部分三四线以下城市没涨或者微涨，整体锁定25.3万亿的财富（300-400*6%）。
如果房价不能涨，20多万亿进入物价，全社会消费品的量在30多万亿的量级，太过于吓人。
至于股市，一方面股市目前市值70万亿，池子不大，另一方面20年来，股市大盘指数涨涨跌跌，蓄水能力极差；股市赚了钱还是要买房。
那我们来分析一下2020年的情况，金融业总资产大约新增36万亿（不考虑影子银行、地下钱庄等新型表外资产对货币乘数的影响），GDP涨幅2.3%，吸收2.3万亿，股市行情不错，吸纳了18.4万亿（不是完全沉淀），还有15.3万亿的货币无处安放，不给房价涨，这些钱怎么办？
总结：
大体上可以认定房产与全社会消费品总量是10:1的关系，物价的池子只有房产池子的10%。
房价一年不让涨，物价涨幅会在正常涨幅基础上再涨50%以上
新感悟：扇自己脸，上面分析全错
重点是交易锁定货币
费雪公式MV = PT
货币*货币流通速度=商品价格*流通商品
货币按金融业总资产算MV每年新增17%，一般认为货币流通速度是恒定的，PT大体上可以分为房产+消费品+其他
每年新增的流通商品包括GDP涨幅部分，除了GDP还有部分存量商品流通，比如二手房，所以T的涨幅肯定低于GDP涨幅，MV与T两者差额约12%，可以认为所有参与的流通的商品价格最终都会涨12%，但是肯定有先有后有多有少，那涨房产还是消费品？房产交易量庞大，可以锁定的资金多，如果不用房产锁定，用消费品锁定，那消费品价格暴涨，会产生大量社会问题。具体量化计算：
2019年参与流通的房产大概是24万亿（2019年新房16+交易的二手房8），与上面计算的25.3接近，如果房价不涨，房产交易量萎缩为0（这是重点），把24万亿用消费品锁定，那就是消费品上涨70%的恶性通胀，不得了的事。
那如果房产价格不涨，交易量增加17%，达到动态平衡，是否同样能够锁定增发的货币？理论上讲，是的，但是实际好像做不到，价格上涨的时候交易量反而大，价格跌的时候交易量会少，所以房产跌价，会造成超发货币进入消费品市场，造成物价上涨。
其实房产价格下跌最严重的后果是交易量减少，导致锁定的资金量减少，从而导致消费品价格上涨。所以政府为什么在无法大量增加供给的时候从来不提让房产价格降低，而且希望缓涨，这样能够保持一定的交易量，才能稳定锁定资金，这才是“稳”的含义。
科学的处理方法可以是下面的任意一个：
1、继续印钱，让房价和物价都涨12%，保持交易量的稳定
2、或者减少货币投放量到6%左右的水平
3、继续印钱，价格不涨，通过降低税费等方式鼓励交易，提高17%的交易量（二手房存量400万亿，新房每年19万亿，这个很容易）
4、继续印钱，价格不涨，增加供给，促进新房成交量
现在既要印钱，又要“房住不炒”，强行压房价，那只能通过方法3和方法4，增加新房供给且促进二手房交易。
那增加新房供给可行吗？政府也一直在造新城，如果新城房产能够很快卖掉每年新房销售增长17%也是可以的，但住宅用地是严格受控的，并且城市扩展的边界是有限的，除非科技的突破能够改变这种现状。目前新房供应只能解决一小部分问题。
最终矛盾点在于ZY要印钱，地方ZF要卖地，ZY又不许地方寅吃卯粮乱卖，搞了18W亩红线，严控住宅用地。
方法4不行，针对房产调控的手法是“限购”“限贷”“限离”“限售”“二改五”“提高二套房利率”，违反科学，降低交易量，一定时间后，肯定会把这每年12%补回来。
那会不会房价最终收到降维打击，比如科技的发展突破了城市的边界，导致人口不再往城市核心区域聚集？还要思考，但ZY和地方的博弈不会消失。
PS：欧讲因为宏观调控，所以房价飞涨。不知道为啥不讲这一篇。
参考资料：
金融的本质 —– 兼谈M2/GDP
#F1110 宽货币，紧信贷
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