原创者:招招是道
不管是出于自住、投资，还是其它目的，大家在买房投资的时候，都希望买到好房子，什么样的房子才是好的房子（这里主要是从投资方面考虑）。我们说商品房商品房，房子既然是一个商品，就有其内在价值和质量。我们买东西都希望买到物美价廉的东西，房子也一样。供需比往往很大程度上影响房子的成交价和成交的难易程度，市场行情好的时候，泥沙俱下，无论什么房子，都可能有人愿意买。市场进入调整期，情况就不一样了，什么样的房子能最大程度的降低我们持有的风险，就是我们买房子前必须考虑的问题，一个原则性的指导思想就是好的房子无论什么时候都是有人想买，都是稀缺资源，好的房子永远不等同于便宜的房子。如何去判断一个房子质量的优劣呢？这里分两大部分考虑，一是房子的外部条件（如地段、交通、教育、配套、社区等）二是房子本身的条件（楼层、朝向、户型、装修、实用率等）。今天的课程主要讨论投资楼市的时机和挑选房子的一些外部条件。
楼市的几个风向标：
银行：
银行的信贷政策往往反映的是资本市场对楼市的看好程度，楼市是高资本堆积出来的投资市场，如果银行贷款比较宽松，说明银行对楼市比较看好，这时房产上涨概率大于下跌概率，如果房贷比较紧张，说明投资风险要大一些。
空置率：
如果一个开盘1年左右的房子，空置率达到50%，不管是没卖出去，还是投资客过多，自住客太少，都说明该区域楼市有一定问题，实际需求不足或者投资过热，空置率可以在晚上，通过查看亮灯率，去估算。
政策：
中国一直是政策市，如果政府态度很坚决，出台实质性政策（信贷利率等金融政策，限购限外等限制性政策），这时候就要小心，如果政府开始全面鼓励购房（减免税费等降低购房门槛等政策），就应该大举进入市场，这点对股市也适用。
成交量：
弱市成交量跌到谷底，同比月总成交在高峰期的10-20%（同比及和去年同月相比），说明楼市基本跌到位。其实这点和股市有异曲同工之处，楼市也可以看K线图。
租售比：
大量楼盘恢复到租售比200左右，恢复投资性。
片区的选择：
地段：房产投资中有句名言，除了地段还是地段，所以地段对于房子本身是非常重要的，我一直推荐大家尽量考虑城市中心区或者次中心，原因很简单，从供需比去分析，中心区的资源都是稀缺的，各种资源对比，中心区的教育、商业、交通、各种市政配套往往和郊区没有可比性，有钱没钱都想买中心区，买不买的起的问题罢了，能住3环内，没人愿意住通州。
那什么样的地段才算中心区，一个城市如果存在多中心区怎么选择（对深圳的情况，我相对比较熟悉，就以深圳为例）。深圳传统的中心区在关内，分罗湖、南山、福田三大区域，福田定义为政治、商业中心，市政府、华强北、购物公园都可以算福田中心区，罗湖定义为商业中心区，万象城、中信、东门附近都可以算罗湖中心区，南山中心区以深大-海雅百货附近为参考，从投资性和宜居性来说，以福田和南山为最佳投资地点。
因为罗湖是老中心区，在深圳属于最早开发的区域，规划很差，东门商圈和菜市场差不多，万象城附近也没什么好的小区和楼盘，百仕达还可以，但综合比较也比不上福田南山。适合自住，因为房价相对而言比较低，特别是一些楼龄长的高层，交通也算比较方便。所以一般想投资买房的，我都不建议买罗湖。
福田应该是深圳各种资源最集中的地方，目前最好的医院在福田、最好的中小学在福田、莲花山、香蜜湖一带环境相当之不错。南山的情况比较特殊，中心区的房子不多，适合投资居住的片区后海、华侨城、前海。后海是滨海商业中心区各方面配套都已经比较成熟，华侨城是华侨城集团多年打造的住宅片区，前海是新兴规划区。
次中心深圳有多个，集中在关外（其它地方可认为是偏远区限），具体有：宝安中心区、龙华中心区、龙岗中心区。其中宝安中心区由于规划和交通的因素，承载了大量特区内流出的置业者，成为新兴居住区。龙华中心区由于是新客站所在地，属于未来的交通枢纽，也成为置业热点，龙岗中心区是深圳房价的最便宜的中心区，但大多数是本地职业者，投资客比例较低。
次中心的选择，和地理位置有很大关系，从深圳的实际情况分析，05年左右，宝安中心区和龙岗中心区的房价，差别不大，但现在均价差了50%，交通问题影响很大，从宝安中心区到最近的关内商业中心，世界之窗，大概只要半小时左右，从龙岗中心区到罗湖的万象城，至少1小时，加上宝中紧靠南山又滨海的特点，房价在05后或者说在以后，表现肯定是要好过龙岗中心区。
所以从升值的角度分析，深圳的投资区域可以这么划分：
第一梯队：福田、南山。
第二梯队：宝中、龙华（梅林关）
第三梯队：深圳其余的区域。
可能以上讲的是深圳的情况，没在深圳待过的朋友就不大清楚，这么说吧，1线城市的中心区可能会有几个，但商业和政治中心一般只有1-2个，这是买房投资的首选。上海的情况和深圳类似，也是按区划分，黄埔、徐汇、浦东新区都是比较适合的购房地点。北京的情况比较特殊，基本是按环线划分，1-3环的房子贵的离谱，4-5环比较适合普通百姓投资置业。
交通：
交通便利，并不是所有人都有车，所以出行的方便性是很多人买房的首要考虑的问题，特别是对上班族而言，没人愿意做个公车还要走几十分钟。因而首先考量居住区周边的交通网络是否发达、交通设施的辐射范围的大小和方向的多寡、交通吞吐能力的强弱（附近的道路在高峰时期不能太塞车），要尽量避开单行线。首先，出入坐车要方便，大公交、小中巴、出租车一样不能少，由小区到公交车站，再到单位，半小时的距离应该是比较合理的。5分钟之内有公车站(有车通往城市主干道)、10分钟之内有地铁站，这样。离机场近不是优势，而是劣势。离火车站也不能过近，至少不能被火车打扰。
公园等市政设施：
步行10分钟，有一个社区公园，有市级以上公园尤佳，比如深圳靠近莲花山、香蜜湖、笔架山、大南山、滨海之类的房子一般都比其他区域的房子贵一些，现在都市人都注重健康，守着一个天然氧吧，自然不错。
大型购物中心及超市：
如周围（步行10分钟，或者2站以内的车程）有大型高档购物中心（如深圳购物公园、海岸城、万象城之类），步行5分钟内有3家以上的银行营业网点，都可以为物业加分。
步行10分钟，有小型超市或者菜场是必须的，有大型超市尤佳，大型超市以国外品牌最好，如沃尔玛，家乐福之类就要好于国内的人人乐、物美。
医院：
附近有社区医院，如果有市级医院，不能靠的太近，住宅离大医院太近也对注重风水的人来说很不好，10分钟车程最好。
学校：
这里分两类讲，第一种是至少要满足教育便利，也就是说小区附近有从幼儿园到高中的全套教育资源，但教育质量一般，这样的小区只能说是教育便利，对于不太注重教育质量只想上学方便的人来说足够了，其中小区内有幼儿园最好。
另外一大类就是学位房：
如果是冲着学位买房，要先选学区，再看学校细则，最后才是选楼盘。另外，买学区房并不是买到了房就可以使用学位，有的要住到半年、一年甚至更久才可以优先申请，建议买学区房的置业者最好在小孩入学前一年就进行。
具体要关注哪些环节，必须要注意的有三个核心点：一是户口迁移，这一过程必须要在交易结束前完成。目前通行的做法是，在买卖合同中约定交房之后办户口迁移，逾期每天交万分之五的违约金；二是多登录教育系统网站，留意学区变动，；三是要摸清各个学校对学位的特别规定。一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，有的则优先入户时间，所以目标学校对学位申请的具体要求，必须事先打探清楚。深圳不同区域的学位政策是不一样的，如南山要求学位9年一轮换，也就是说一个房子的学位，9年内只能用一次，05年用过一次的房子，要到14年才能再次使用。罗湖福田就没有这个限制，但有些学校认可租约合同，也就是租房就可以上名校，导致这一区域的租售比很高，有些学校只认可户口。提前了解学校具体的入学政策是很必要的。
核心问题要白纸黑字地写进合同，并明确违约细则，提高违约门槛。如果你要买的是新房，开发商打出学位房的广告，最好白纸黑字写进合同。如果楼盘傍的学校已经落成，可以要在购买之前先进行咨询教育局或者学校，看是否在学区范围内。
如果要买的是二手房，则要重点关注前业主的户口问题，及是否占用学位的问题。鉴于学位房的特殊性，最好将户口迁移、学位问题写进合同，最好在二手房交易结束之前完成户口迁移工作，或者在合同中明确“截留一部分房款，待户口、学位问题解决后划拨”。如果卖方拒绝配合迁移户口，则可视为违约，买家有权解除合同，并要求卖方支付违约金。
深圳福田区百花片区是深圳著名的教育片区，这里集中了深圳市实验学校的幼儿部、小学部、初中部、中学部，同时还有荔园小学、百花小学、深圳艺术学校以及长城幼儿园、蓝天一幼等多所幼儿园。学位房大多是自用，小孩一读书就是3年、6年，业主不会卖，所以很抗跌。类似的区域还有香蜜湖片区、景田福外片区、蛇口育才片区、 南山南山实验片区。从优先级来说，由于高中现在都是要考的，小学和初中的学位就显得很重要，是重点需要考虑的，省级重点自然好过市重点，升学率也同样重要（主要是升重点高中的比例）。
物业管理公司对房价的影响：
物业管理公司对房价特别是2手房的影响还是比较大的，现在基本物业管理费都是按当地最高标准征收，如果物业管理公司是一个是名牌物业和普通物业。同样的楼盘，2-3年后，你就会发现差别很大，名牌物业，小区绿化和管理都很好，设施老化不严重，特别是在深圳这样的地方，有些管理不好的小区经常发生偷盗抢的事情。一般大的建筑公司都有自己的物业，管理都比较规范。深圳比较好的物业公司有万科、中海、金地、卓越、招商。选择好的物业公司，在自住时尤为重要，选择服务好的，你会发现住的很舒心，和家里请保姆的道理差不多。
小区本身：
先谈容积率：
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。具体的定义：
1、 容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3-0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5-0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8-1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2-1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5-2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0-2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5-3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0-6.0，高层项目（楼高以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
所以正常的商品房，容积率应该控制在3以内，超过3的，除非是商务公寓，否则不用太多考虑。
楼盘的聚居人群和空置率：
一个楼盘的聚居人群的构成对后续购房者，也有一定影响，公务员小区的房价一般都比周围房价高，经济适用住房或大量拆迁安置房的楼盘一般都比周围同类房子价格低，升值空间也是一样的。居家氛围好的小区，空置率低，自住率高的小区，一般都说明治安良好、生活教育便利，对刚需的诱惑力很大，房价在调整周期下的受到的影响相对小很多，出租也很方便。
小区配套：
一定要封闭式管理，安防系统可靠，每一栋最好都有门禁系统，小区至少有一个会所，有社区警务室、图书馆、医疗点、泳池、篮球场、网球场之类的更能加分。
车位：
这里把车位拿出来讲，说明比较重要，首先 人车要分流，这样的小区，对那些有小孩的家庭，是非常重要的一件事，因为小孩子很难一直都被绑在大人身边，人车分流的小区要安全很多。在1线城市，一个家庭拥有一辆车是很正常的事，甚至现在一些家庭已经开始不至一辆车，所以在买房时，车位问题是很多买房者必须考虑的问题，有车的人肯定清楚晚上回家，找不大停车位，是一件多么痛苦的事情。在一些老的小区，由于前期预计不足，户数和车位比超过2，对那些在意车位的家庭，很可能直接就PASS了。所以最好买户数和车位差别不大的小区，特别是在同质楼盘的情况下，车位就很重要，尤其是在一线城市。
一些常见的负面影响：
生态环境：
房子周围如果有火力发电站、高压变电站、电信基站、核电站、垃圾或污水处理厂、环境不好的河流之类会对业主的身体健康产生直接影响的设施，将会长远影响房子的投资价值，典型的如前海，一直受到火电和高压线污染的影响，楼盘在前海规划区出来之前，一直处于南山区的低价区间。
噪音：
房子不要直接面对市政主干道、高架桥、轻轨，次干道也不能离公交车站太近；也不能直接面对一些教育场所（中小学）或娱乐场所（如 KTV、酒吧之类）、菜市场或水果百货批发市场，一句话，在家里不用为噪音而困挠，不至于要加装什么中空玻璃之类的隔音设施。
风水
离医院、教堂、寺庙、公安局、消防队过近，对于那些对比较相信风水的购房者来说，是很在意的，尤其是在广东这类地方，信这个的尤其多，深圳有些楼盘受风水的影响很大，典型的如莲花山附近的
中银花园，位置一流，房子是有点老，但价位和周边的楼盘比差了一大截，中银也是深圳有名的凶宅之一，整个楼盘都是红彤彤的，据说之前的位置是深圳的刑场。这样的楼盘一旦口碑形成，对房价影响相当之大。
大致上，一个房子或楼盘的外部条件，在买房时考虑这么多足够了，大家可以按每个项目自认为的重要程度和当地的实际情况，列一个表，每一项赋予一个数值,当要进行买房决策的时候，对有意向购买的房子各打一个分，横向比较各楼盘的优劣，做出最终的抉择。
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